ARAZİ, ARSA DEĞERLEME
MAKİNE DEĞERLEME
İNŞAAT DEĞERLEME
MESKEN DEĞERLEME
FABRİKA DEĞERLEME
TARIM ARAZİSİ DEĞERLEME
TARIM ARAZİLERİNİN DEĞERLEMESİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER NELERDİR ?
a) Değerlemede Kullanılan Veri Kaynakları ve Veri Toplama Yöntemleri
Değerlemede kullanılan veriler arazilerde yapılan çalışmalar sonucunda elde edilmektedir. Bu veriler arazi malikleri ile yüz yüze anket uygulamak suretiyle elde edilir. Ayrıca bölgede bulunan ve araştırma ile ilgili Belediye, Tarım İl ve İlçe Müdürlüğü, Ziraat Odaları, Süsü Bitkileri Yetiştiricileri Birliği ve Tapu Sicil Müdürlüğü gibi kurum ve kuruluşlardan bilgi derlenir. Parsellerin alım satım bedelleri araştırmasında, bölgede faaliyet gösteren emlakcı, muhtar ve konu hakkında bilgi sahibi olan kişilerinde bilgisine müracaat edilir.
Türkiye genelinde faaliyet gösteren tarım işletmelerinde de kayıt tutulmamaktadır. Bu nedenle tarım arazilerin değerlemesinde kullanılacak, aktüel bilgilerin elde edilmesinde arazi sahipleri ile yüz yüze anket yöntemi uygulanmaktadır.
Tarım arazilerinin aktüel bilgilerinin derlenmesi için hazırlanan soru formları, kapitalizasyon oranının hesaplanmasında ve tarım arazilerinin ortalama gelirinin hesaplanmasında kullanılacak verilerin elde edilmesine olanak sağlayacak şekilde hazırlanır. Bu formlar parsel sahipleri ve alım satımı yapılmış arazilerin sahipleri ile yüz yüze görüşmek suretiyle doldurulur. Anket formlarının doldurulması aşamasında üretim dönemi bitmemişse bir önceki üretim dönemi bilgileri kullanılır. Anket uygulaması arazi sahiplerine ve alım satımı gerçekleşmiş arazi sahiplerine uygulanır.
Parsellerin tarımsal özelliklerinin belirlenmesinde ve piyasa verilerinin elde edilmesinde; bölgede bulunan belediye, gıda, tarım ve hayvancılık il ve ilçe müdürlükleri, tapu sicil müdürlükleri, ziraat odaları ve diğer ilgili kuruluşlar ile ilaç ve gübre bayileri, emlakçılar ve konu ile ilgili diğer kurum ve kuruluşlardan yararlanılır.
Türkiye genelinde faaliyet gösteren tarım işletmelerinde de kayıt tutulmamaktadır. Bu nedenle tarım arazilerin değerlemesinde kullanılacak, aktüel bilgilerin elde edilmesinde arazi sahipleri ile yüz yüze anket yöntemi uygulanmaktadır.
Tarım arazilerinin aktüel bilgilerinin derlenmesi için hazırlanan soru formları, kapitalizasyon oranının hesaplanmasında ve tarım arazilerinin ortalama gelirinin hesaplanmasında kullanılacak verilerin elde edilmesine olanak sağlayacak şekilde hazırlanır. Bu formlar parsel sahipleri ve alım satımı yapılmış arazilerin sahipleri ile yüz yüze görüşmek suretiyle doldurulur. Anket formlarının doldurulması aşamasında üretim dönemi bitmemişse bir önceki üretim dönemi bilgileri kullanılır. Anket uygulaması arazi sahiplerine ve alım satımı gerçekleşmiş arazi sahiplerine uygulanır.
Parsellerin tarımsal özelliklerinin belirlenmesinde ve piyasa verilerinin elde edilmesinde; bölgede bulunan belediye, gıda, tarım ve hayvancılık il ve ilçe müdürlükleri, tapu sicil müdürlükleri, ziraat odaları ve diğer ilgili kuruluşlar ile ilaç ve gübre bayileri, emlakçılar ve konu ile ilgili diğer kurum ve kuruluşlardan yararlanılır.
b) Veri Toplanan Parsellerin Seçiminde İzlenen Yöntem
Tarım arazilerinin kapitalizasyon oranın belirlenmesinde ve ortalama net gelirlerinin belirlenmesinde arazinin bulunduğu alanın coğrafi yapısı, ekolojik yapısı, ekonomik yapısı, alanın büyüklüğü ve çevresel özellikleri dikkate alınır. Dikkate alınan bu özelliklere göre homojen bir şekilde gruplandırılan her bir bölge için yeterli sayıda parsel belirlenir ve işletmecisi ile görüşülür.
c) Toplanan Verilerin Analiz ve Değerlendirilme Yöntemleri
Parsellerin değerlemesinde kullanılan veriler anket soru formu ile toplanır. Anket formları iki bölümden oluşur. Birinci bölümde işletme ve işlemenin bulunduğu bölgenin çevresel özellikleri ve piyasa hakkında bilgi bulunur. Bu bölümde arazi maliklerinden, arazilerin kiraya/ortağa verilip verilmediği, işletmelerde potansiyel işgücü durumu, bölgede çalıştırılacak yabancı işgücü potansiyeli, arazilerini sulanabilirliği, uygulanan münavebe sistemi, pazarlama yöntemleri, girdi temin yöntemleri hakkında bilgi alınır. Anket soru formlarının ikinci bölümünü girdi kullanımı masraf ve gelir bilgileri oluşturur. Bu amaçla işletmelerde üretim faaliyetleri için harcanan işgücü ve makine çeki gücü istekleri, girdi kullanım düzeyleri, üretim miktarları, ürün ve girdi fiyatları ile ilgili fiziki ve parasal veriler toplanır. Ayrıca bu bölümde üretim döneminde yapılan işlemler ve sayısı ile kullanılan ekipmanlar hakkında da bilgi derlenir.
Tarımsal faaliyet iklimsel faktörlerden etkilenmektedir. Nitekim doğa koşularında yapılmakta ve doğa olaylarına da maruz kalmaktadır. Bu durum tarım ürünlerinde birim alandan alınan verimi de yıllara göre etkilemektedir. Dolayısı ile verimdeki dalgalanmaya paralel olarak tarım arazilerinden alınan gelirde yıllara göre değişiklik göstermektedir. Böyle bir bilgi ışığında cari yılın üretim verisi ile değerleme yapmak yanlış olacaktır. Doğa olayları nedeniyle verimde meydana gelen dalgalanmaların etkisini azaltmak amacıyla geriye doğru 4 yada 5 üretim dönemine ait verilerin ortalaması alınmak suretiyle analiz yapılması daha doğru olacaktır. Ancak Türkiye tarım işletmelerinin birçoğunda muhasebe kaydı tutulmamaktadır. Bu nedenle geçmiş üretim dönemlerine ait bilgilerin elde edilmesinde üretici beyanları esas alınır.
Arazilerinin değerlendirilmesinde kullanılmak amacıyla cari ve geçmiş üretim dönemlerine ait fiziki girdi verileri derlenir. Ancak bu veriler kullanılarak parsel gelirinin hesaplanmasında cari yıla ait fiyatlar kullanılır.. Meyve bahçelerinde üretim dönemleri ve yaşlara göre ürün veriminin belirlenmesinde ise, geçmiş 4-5 yılın üretim verilerinin ortalaması alınır. Ayrıca geçmiş dönemlere ve cari yıla ait fiziki verilerle cari yılın fiyatları çarpılarak parsel gelirleri hesaplanır. Kapitalizasyon faiz oranın hesaplanmasında kullanılacak olan arazi alım satım değerlerinin belirlenmesinde; alım veya satımı gerçekleştirilmiş kişilerle görüşülür. Türkiye’de arazilerin ve arsaların alım satım bedelleri üzerinden vergi alınmaktadır. Bu nedenle Tapu Sicil Müdürlüklerinde kayıtlı alım satım bedelleri gerçek alım satım bedellerinde düşüktür. Bu verilerin değerleme aşamasında kullanılması da mümkün değildir. Bu nedenle kapitalizasyon oranı hesaplanacak bölgenin ilgili Tapu Sicil Müdürlüklerinden son beş yılda alım satımı yapılmış araziler ve bunlara ait bilgiler alınır. Daha sonra alımı veya satımı gerçekleştirilen kişilerle görüşülerek söz konusu parsele ait gerçek alım bedeli ve yetiştiricilik bilgileri alınır. Ayrıca emlak ofisleri, Belediyelerden, Ziraat Odalarından değerlemeye yardımcı olacak bilgiler ve arazilerin rayiç bedelleri hakkında veri alınır. Arazi alım satım fiyatlarının doğru belirlenmesi amacıyla bölgede konu hakkında bilgi sahibi olan yerel uzmanlarla da görüşülür. Değerleme yapılacak arazilerin yıllık ortalama net gelirleri ile belirlenen gerçek alım satım bedelleri oranlanarak, kapitalizasyon faiz oranı belirlenir.
Arazilerinin değerlendirilmesinde kullanılmak amacıyla cari ve geçmiş üretim dönemlerine ait fiziki girdi verileri derlenir. Ancak bu veriler kullanılarak parsel gelirinin hesaplanmasında cari yıla ait fiyatlar kullanılır.. Meyve bahçelerinde üretim dönemleri ve yaşlara göre ürün veriminin belirlenmesinde ise, geçmiş 4-5 yılın üretim verilerinin ortalaması alınır. Ayrıca geçmiş dönemlere ve cari yıla ait fiziki verilerle cari yılın fiyatları çarpılarak parsel gelirleri hesaplanır. Kapitalizasyon faiz oranın hesaplanmasında kullanılacak olan arazi alım satım değerlerinin belirlenmesinde; alım veya satımı gerçekleştirilmiş kişilerle görüşülür. Türkiye’de arazilerin ve arsaların alım satım bedelleri üzerinden vergi alınmaktadır. Bu nedenle Tapu Sicil Müdürlüklerinde kayıtlı alım satım bedelleri gerçek alım satım bedellerinde düşüktür. Bu verilerin değerleme aşamasında kullanılması da mümkün değildir. Bu nedenle kapitalizasyon oranı hesaplanacak bölgenin ilgili Tapu Sicil Müdürlüklerinden son beş yılda alım satımı yapılmış araziler ve bunlara ait bilgiler alınır. Daha sonra alımı veya satımı gerçekleştirilen kişilerle görüşülerek söz konusu parsele ait gerçek alım bedeli ve yetiştiricilik bilgileri alınır. Ayrıca emlak ofisleri, Belediyelerden, Ziraat Odalarından değerlemeye yardımcı olacak bilgiler ve arazilerin rayiç bedelleri hakkında veri alınır. Arazi alım satım fiyatlarının doğru belirlenmesi amacıyla bölgede konu hakkında bilgi sahibi olan yerel uzmanlarla da görüşülür. Değerleme yapılacak arazilerin yıllık ortalama net gelirleri ile belirlenen gerçek alım satım bedelleri oranlanarak, kapitalizasyon faiz oranı belirlenir.
d) Üretim Maliyetleri ve Net Gelirlerin (Rantların) Tespitinde İzlenen Yöntemler
Tarım arazilerin değerlerinin tespitinde, arazinin mevcut kullanım durumu (kuru tarım, sulu tarım ve meyve bahçesi gibi), konumu ve tarımsal özellikleri dikkate alınarak arazi gelirlerinin belirlenmesi gerekmektedir. Bunun için anket ile parsellerin malikleri ve/veya kullanıcılarından, gerçekleşen en son üretim yılına ait mali veriler ve bir münavebe dönemine ilişkin fiziki veriler toplanır. Maliyet çizelgelerinde, üretim faaliyetlerinde kullanılan işgücü saat cinsinden verilir. Üretim maliyetinde yer alan işçilik masraflarında araştırma bölgesinde cinsiyete ve işin cinsine göre verilen işgücü ücretleri esas alınır. İşletmelerde üretim faaliyetlerine fiilen katılan aile işgücüne de, söz konusu işler için yabancı işgücüne ödenen ücretler esas alınarak masraf hesaplanır. Tek ve çok yıllık üretim faaliyetlerinde girdilerin maliyetinde üretimde kullanılan kimyasal gübre, çiftlik gübresi, ilaç, tohum, akaryakıt ve yağ miktarları için ödenen bedeller (işletme avlusu fiyatları veya pazar fiyatı + satın alma ve taşıma giderleri toplamı) dikkate alınır. Tarımda genel yönetim giderlerinin (idari ücret karşılığı) hesaplanmasında, üretim masraflarının % 2-7’si arasında değişen bir oran alınabilmektedir (Murray et al 1983, Kıral vd. 1999). Araştırmada masraflar toplamının % 3’ü alınarak genel yönetim giderleri hesaplanır. Üretim maliyetinde ayrıca üretim faaliyetlerinde kullanılan sermayenin fırsat maliyetini gösteren veya sermayenin risk karşılığı olan döner sermaye faizi hesaplanır. Bu amaçla T.C. Ziraat Bankası bitkisel üretim işletme kredisi faiz oranları kullanılır.
Üretim masraflarının üretim dönemine yayılmış olduğu varsayımı ve tarımsal üretimde sermayenin bağlı kaldığı süre dikkate alınarak döner sermaye faizinin hesaplanmasında, incelenen üretim dönemi için geçerli bitkisel üretim işletme kredisi faiz oranının yarısı alınır. Çok yıllık bitkisel üretimde döner sermaye faizinin tespitinde ise bu oranın tamamı alınır. Sulu koşullarda yetiştirilen ürünlerin maliyetlerinin hesaplanmasında, hem sulama yatırımlarının sabit ve değişen masrafları hem de sulama ücreti (varsa), dikkate alınır. Sulama yatırımlarının değişen masrafları, tamir-bakım, yağ ve yakıt giderlerinden oluşur. Sulama masrafları, üreticiler tarafından cari yıl içinde yapılan giderlerden, incelenen parseller üzerindeki ürünlere düşen payları göstermektedir. Türkiye’de belediye ve mücavir alan sınırları içindeki tarım arazilerinin beyan edilen değerinin % 0,3’ü üzerinden vergilendirildiği halde, belediye sınırları dışında kalan araziler vergiden muaf edilmiştir. İncelenen alanda imar ve mücavir alanı sınırları dışında kalan arazilerin vergi ödenmesi yoktur. Parselin bulunduğu bölgede yaygın olarak yetiştirilen tarla ürünleri ve meyvelerde brüt üretim değerlerinin (BÜD) hesaplanmasında, çiftçi eline geçen ürün fiyatları dikkate alınır.. Parsel bazında toplanan fiziki ve parasal veriler üzerinden tarla ürünleri ve meyvelerde BÜD, tesis ve üretim masrafları ve net gelirleri (rantları) hesaplanır. Bu amaçla aşağıda verilen formüller kullanılır.
BÜD (Ana Ürün)=Ortalama Verim (Kg/Da) x Çiftçi Eline Geçen Ürün Fiyatı (TL/Kg)
BÜD (Yan Ürün)=Ortalama Verim (Kg/Da) x Çiftçi Eline Geçen Ürün Fiyatı (TL/Kg)
Toplam BÜD = BÜD (Ana Ürün) + BÜD (Yan Ürün)
Net Gelir = Toplam BÜD – Arazi Kirası Hariç Üretim Masrafları
Tarım arazilerindeki yaygın münavebe sistemine göre BÜD’nin tespit edilmesinde, arazilerin belirlenen ortalama ürün verimleri ile işletme avlusu fiyatları [pazar fiyatı - (stopaj + milli savunma sanayi destekleme fonu+satış giderleri)] çarpılır. Üretim masraflarının hesabında da, üretim girdilerinin işletme avlusu fiyatları [(pazar fiyatı + taşıma ve satın alma giderleri)] esas alınır. Parselin bulunduğu bölgede gerçek alım ve satım fiyatları bilinen tarım arazilerinin maliklerine uygulanan ankette net gelirin hesaplanması için gerekli olan yaygın münavebe sistemi, ortalama ürün verimleri, çiftçi eline geçen fiyatlar, üretim masrafları, fiziki ve parasal veriler toplanır. Bütün faaliyetlerden sağlanan brüt üretim değeri ve üretim masrafları toplamı, arazi genişliğine bölünerek birim alana düşen değerler belirlenir. Gelir yöntemine göre meyve bahçeleri değerlemesi, tarım arazilerine oranla daha karmaşık bir işlemdir. Meyve bahçelerinde gelir sürekli olarak belirli bir periyot boyunca elde edilmediğinden, gelecekte elde edilecek gelirlerin ve masrafların bugünkü değerleri tahmin edilmektedir (Murray et al 1983). Meyve bahçelerinde ekonomik ömür boyunca elde edilen yıllık gelir ile yapılan tesis ve üretim giderlerinin belirlenmesi ve gelir-gider farklarının faizleri ile birlikte ekonomik ömrün sonuna toplanması gerekmektedir. Meyve bahçelerinde yıllara göre hesaplanan brüt üretim değerlerinden tesis ve üretim masrafları çıkarılarak yaşlara göre ortalama rantlar hesaplanır. Meyve bahçelerinde yaşlara göre belirlenen rantlar (sabit periyodik arazi rantı), bileşik faiz formülleri ile ekonomik ömrün sonuna toplanır. Sürekli plantasyonlar için saptanan sabit periyodik arazi rantı, aşağıda verilen formül kullanılarak kapitalize edilir ve söz konusu plantasyonun çıplak toprak değeri hesaplanır.
Formülde tanımlanan D0: meyve plantasyonunun çıplak toprak değeri, ∑(R): meyve plantasyonlarında yıllara göre hesaplanan gelir-gider farklarının faizleri ile birlikte ekonomik ömrün sonundaki toplamı, n: meyve plantasyonlarının ekonomik ömrü ve q= 1+f olup, f: kapitalizasyon faiz oranını göstermektedir. Belirli yaştaki bir sürekli plantasyonun değerinin belirlenmesinde bazı sorunlarla karşılaşılmaktadır. Belirli bir t yaşındaki meyve plantasyonunun değerinin saptanması için çalışmada geçmiş değerler yöntemi kullanılmış olup, plantasyonun ekonomik ömrünün başındaki çıplak toprak değeri (D0), qt ile çarpılarak t yılına (değerlendirme tarihine) getirilmiş ve bu toplamdan sıfır yılından t yılına kadar olan dönemde rantların toplamının çıkarılması gerekmektedir. Meyve bahçesi maliki, sıfır yılından t yılına kadar olan rantları almış olduğu için, bu yaklaşım kullanılmaktadır. Buna göre t yılındaki bir sürekli plantasyonun değeri aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanır.
Formülde; Dt: herhangi bir yaştaki meyve plantasyonunun değerini göstermektedir. Belirli bir yaştaki tek bir ağacın değerinin hesaplanmasında ise; D0 ile Dt arasındaki fark dekardaki ortalama ağaç sayısına bölünmelidir.
Birim Ağaç Değeri = (Dt -D0) / Dekardaki Ağaç Sayısı
Üretim masraflarının üretim dönemine yayılmış olduğu varsayımı ve tarımsal üretimde sermayenin bağlı kaldığı süre dikkate alınarak döner sermaye faizinin hesaplanmasında, incelenen üretim dönemi için geçerli bitkisel üretim işletme kredisi faiz oranının yarısı alınır. Çok yıllık bitkisel üretimde döner sermaye faizinin tespitinde ise bu oranın tamamı alınır. Sulu koşullarda yetiştirilen ürünlerin maliyetlerinin hesaplanmasında, hem sulama yatırımlarının sabit ve değişen masrafları hem de sulama ücreti (varsa), dikkate alınır. Sulama yatırımlarının değişen masrafları, tamir-bakım, yağ ve yakıt giderlerinden oluşur. Sulama masrafları, üreticiler tarafından cari yıl içinde yapılan giderlerden, incelenen parseller üzerindeki ürünlere düşen payları göstermektedir. Türkiye’de belediye ve mücavir alan sınırları içindeki tarım arazilerinin beyan edilen değerinin % 0,3’ü üzerinden vergilendirildiği halde, belediye sınırları dışında kalan araziler vergiden muaf edilmiştir. İncelenen alanda imar ve mücavir alanı sınırları dışında kalan arazilerin vergi ödenmesi yoktur. Parselin bulunduğu bölgede yaygın olarak yetiştirilen tarla ürünleri ve meyvelerde brüt üretim değerlerinin (BÜD) hesaplanmasında, çiftçi eline geçen ürün fiyatları dikkate alınır.. Parsel bazında toplanan fiziki ve parasal veriler üzerinden tarla ürünleri ve meyvelerde BÜD, tesis ve üretim masrafları ve net gelirleri (rantları) hesaplanır. Bu amaçla aşağıda verilen formüller kullanılır.
BÜD (Ana Ürün)=Ortalama Verim (Kg/Da) x Çiftçi Eline Geçen Ürün Fiyatı (TL/Kg)
BÜD (Yan Ürün)=Ortalama Verim (Kg/Da) x Çiftçi Eline Geçen Ürün Fiyatı (TL/Kg)
Toplam BÜD = BÜD (Ana Ürün) + BÜD (Yan Ürün)
Net Gelir = Toplam BÜD – Arazi Kirası Hariç Üretim Masrafları
Tarım arazilerindeki yaygın münavebe sistemine göre BÜD’nin tespit edilmesinde, arazilerin belirlenen ortalama ürün verimleri ile işletme avlusu fiyatları [pazar fiyatı - (stopaj + milli savunma sanayi destekleme fonu+satış giderleri)] çarpılır. Üretim masraflarının hesabında da, üretim girdilerinin işletme avlusu fiyatları [(pazar fiyatı + taşıma ve satın alma giderleri)] esas alınır. Parselin bulunduğu bölgede gerçek alım ve satım fiyatları bilinen tarım arazilerinin maliklerine uygulanan ankette net gelirin hesaplanması için gerekli olan yaygın münavebe sistemi, ortalama ürün verimleri, çiftçi eline geçen fiyatlar, üretim masrafları, fiziki ve parasal veriler toplanır. Bütün faaliyetlerden sağlanan brüt üretim değeri ve üretim masrafları toplamı, arazi genişliğine bölünerek birim alana düşen değerler belirlenir. Gelir yöntemine göre meyve bahçeleri değerlemesi, tarım arazilerine oranla daha karmaşık bir işlemdir. Meyve bahçelerinde gelir sürekli olarak belirli bir periyot boyunca elde edilmediğinden, gelecekte elde edilecek gelirlerin ve masrafların bugünkü değerleri tahmin edilmektedir (Murray et al 1983). Meyve bahçelerinde ekonomik ömür boyunca elde edilen yıllık gelir ile yapılan tesis ve üretim giderlerinin belirlenmesi ve gelir-gider farklarının faizleri ile birlikte ekonomik ömrün sonuna toplanması gerekmektedir. Meyve bahçelerinde yıllara göre hesaplanan brüt üretim değerlerinden tesis ve üretim masrafları çıkarılarak yaşlara göre ortalama rantlar hesaplanır. Meyve bahçelerinde yaşlara göre belirlenen rantlar (sabit periyodik arazi rantı), bileşik faiz formülleri ile ekonomik ömrün sonuna toplanır. Sürekli plantasyonlar için saptanan sabit periyodik arazi rantı, aşağıda verilen formül kullanılarak kapitalize edilir ve söz konusu plantasyonun çıplak toprak değeri hesaplanır.
Formülde tanımlanan D0: meyve plantasyonunun çıplak toprak değeri, ∑(R): meyve plantasyonlarında yıllara göre hesaplanan gelir-gider farklarının faizleri ile birlikte ekonomik ömrün sonundaki toplamı, n: meyve plantasyonlarının ekonomik ömrü ve q= 1+f olup, f: kapitalizasyon faiz oranını göstermektedir. Belirli yaştaki bir sürekli plantasyonun değerinin belirlenmesinde bazı sorunlarla karşılaşılmaktadır. Belirli bir t yaşındaki meyve plantasyonunun değerinin saptanması için çalışmada geçmiş değerler yöntemi kullanılmış olup, plantasyonun ekonomik ömrünün başındaki çıplak toprak değeri (D0), qt ile çarpılarak t yılına (değerlendirme tarihine) getirilmiş ve bu toplamdan sıfır yılından t yılına kadar olan dönemde rantların toplamının çıkarılması gerekmektedir. Meyve bahçesi maliki, sıfır yılından t yılına kadar olan rantları almış olduğu için, bu yaklaşım kullanılmaktadır. Buna göre t yılındaki bir sürekli plantasyonun değeri aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanır.
Formülde; Dt: herhangi bir yaştaki meyve plantasyonunun değerini göstermektedir. Belirli bir yaştaki tek bir ağacın değerinin hesaplanmasında ise; D0 ile Dt arasındaki fark dekardaki ortalama ağaç sayısına bölünmelidir.
Birim Ağaç Değeri = (Dt -D0) / Dekardaki Ağaç Sayısı
e) Kapitalizasyon Faiz Oranının Belirlenmesinde İzlenen Yöntemler
Gelir yöntemine göre bir malın değeri, yıllık ortalama net gelirinin yürürlükte geçerli olan kapitalizasyon faiz oranına göre kapitalize edilmesiyle bulunmaktadır. Bir taşınmazın değeri, bu taşınmazdan gelecekte elde edilebileceği varsayılan bütün yıllık ortalama net gelirlerin değerleme tarihine biriktirilmesiyle hesaplanmaktadır (Murray et al. 1983). Arazinin en güvenilir, riski az olan yatırım olarak nitelendirilmesi ve ayrıca insanların araziye olan bağlılıkları arazileri diğer sermayelerden ayıran ve hatta üstün kılan özellikleridir. Kapitalizasyonun kelime anlamı gelecekte elde edilecek bütün gelirlerin bugüne indirilmesi diğer bir ifade ile bugünkü değerde toplamı demektir. Dolayısıyla araziden gelecekte elde edilecek gelirlerin bugüne indirilmesinde sermayenin kullanılma hakkını ifade eden kapitalizasyon faiz oranı diğer faiz oranlarından farklılık göstermektedir. Türkiye’de kapitalizasyon faiz oranının saptanması için pazar yaklaşımı kullanılmakta olup, değeri belirlenecek olan arazinin bulunduğu bölgede çok yeni ve benzer yeter sayıda gerçek arazi alım-satım fiyatlarının ve bunların yıllık ortalama net gelirlerinin bilinmesi gerekmektedir. Arazinin bugünkü değerinin yıllık ortalama net gelire oranlanmasıyla kapitalizasyon faiz oranı hesaplanabilmektedir. Bu yöntem ile kapitalizasyon faiz oranının tespiti için değeri belirlenecek arazinin ve bulunduğu yörenin niteliklerinin çok iyi bilinmesi gerekmektedir. Öncelikle gerçek alım-satım değerleri bilinen araziler ve bunların satış değerleri tespit edilmelidir. Bu arazilerin toprak özelliklerinin, çevre koşullarının, üretim teknikleri ve ürün desenlerinin benzer olmasına ve yöreyi temsil etmesine dikkat edilmelidir. Parselin bulunduğu bölgede son beş yıl içinde gerçekleşen gerçek arazi alım-satıma konu olan satışlar hesaplamalarda esas alınır. Parselin çevresinde gerçekleşen tarım arazisi satışları, Tapu Sicil Müdürlükleri’nin kayıtlarından ve arazi çalışmaları esnasında tespit edilir. Bu arazilerin gerçek değerleri ve malikine sağladığı yıllık ortalama net gelirleri yapılan anketlerle belirlenir.
Bu formül ile hem arazilerin değeri saptanmakta, hem de kapitalizasyon faiz oranı bulunmaktadır (Murray et al 1983). Bu eşitlik yeniden düzenlendiğinde, kapitalizasyon faiz oranının yıllık net gelirin pazar değerine oranı olduğu ortaya çıkmaktadır. Kapitalizasyon faiz oranı bu yolla bulunduğunda, bu uygulamanın gerçekte arazi değeri ve gelirini temel alan bir karşılaştırma yöntemi olduğu belirtilmelidir. Bu hesaplama yaklaşımı, söz konusu arazinin gelirini temel alan karşılaştırmaya dayalı pazar yöntemidir (Medici 1953, Murray 1969).
Proje alanında yapılan arazi çalışmasına göre ilçe ve köylerde benzer ve gerçek alım-satım değerleri bilinen tarım arazilerinin yıllık net gelirleri (åR) ile arazilerin gerçek satış değerleri (åD) arasındaki mevcut ilişki (åR/åD), kapitalizasyon faiz oranını vermektedir. Bunun için çok yeni ve benzer birçok arazinin satış fiyatlarının bilinmelidir. Satış fiyatları (D1, D2, D3,…Dn) bilinen arazilerin yıllık ortalama net gelirleri (R1, R2, R3,…..Rn) hesaplandıktan sonra, yörede geçerli olacak ortalama kapitalizasyon faiz oranı (f); SR / SD formülü ile belirlenmektedir (Murray et al 1983, Rehber 2008, Mülayim 2008):
Proje alanında yapılan arazi çalışmasına göre ilçe ve köylerde benzer ve gerçek alım-satım değerleri bilinen tarım arazilerinin yıllık net gelirleri (åR) ile arazilerin gerçek satış değerleri (åD) arasındaki mevcut ilişki (åR/åD), kapitalizasyon faiz oranını vermektedir. Bunun için çok yeni ve benzer birçok arazinin satış fiyatlarının bilinmelidir. Satış fiyatları (D1, D2, D3,…Dn) bilinen arazilerin yıllık ortalama net gelirleri (R1, R2, R3,…..Rn) hesaplandıktan sonra, yörede geçerli olacak ortalama kapitalizasyon faiz oranı (f); SR / SD formülü ile belirlenmektedir (Murray et al 1983, Rehber 2008, Mülayim 2008):
Kapitalizasyon faiz oranı; il, ilçe, yöre ve hatta arazi nevileri ile arazilerin tasarruf biçimlerine göre değişmektedir. Dolayısıyla bu formül ile bulunan oran, ortalama kapitalizasyon faiz oranı olup, bu oranın değeri belirlenecek araziye uyumlu hale getirilmesi gerekmektedir. Bu amaçla, değerleme uzmanları arazinin kapitalizasyon faiz oranını etkileyen bütün nitelikleri ve rahatlığı (arazinin genişliği, şekli, yerleşim yerine uzaklığı, konumu vb.) göz önüne alarak değerlendirme yapmalıdırlar. Başka bir deyişle, kapitalizasyon faiz oranını olumlu ve/veya olumsuz etkileyen özellikleri dikkate alınmalıdır. Arazinin rahatlığı arttıkça ortalama kapitalizasyon faiz oranı düşmekte ve buna paralel olarak arazinin değeri artmaktadır. Arazinin rahatlığı azaldıkça ortalama kapitalizasyon faiz oranı artmakta ve buna paralel olarak arazinin değeri azalmaktadır. Arazinin rahatlığı normal ise, yani değeri belirlenen arazinin normalin üstünde veya altında nitelikleri yoksa, bu durumda ortalama kapitalizasyon faiz oranı aynen alınmalıdır (Mülayim 2008). Kapitalizasyon faiz oranının artmasına yada azalmasına etki eden faktörler aşağıdaki gibi sıralanabilir;
- Taşınmazın kente/ kasabaya yakın olup olmaması,
- Taşınmaza en yakın il/ilçenin nüfusu veya nüfus yoğunluğunun fazlalığı veya azlığı,
- Taşınmazın ulaşım olanaklarına (baraj göl alanı, demiryolu, denizyolu, havayolu) yakın olup olmaması,
- Taşınmazın çevresinde sağlık koşullarının iyi veya kötü olması,
- Pazar olanaklarının bulunması veya bulunmaması,
- Taşınmaz üzerinde yapı varsa bakımlı olup olmaması,
- Arazinin tek bir parçadan oluşması veya çok parçalı olması,
- Toprağın biçiminin düzgün veya biçimsiz olması,
- Yörede mülkiyet güvencesi yönünden sorun yaşanıp yaşanmaması,
- Yörede arazinin serbest olarak tarım ve tarım dışı amaçlar için alınıp satılabilmesi veya alım-satım olanaklarının çok sınırlı olması,
- Arazi sahibinin ve tarımda çalışanların can güvenliğinin olup olmaması,
- Arazinin bulunduğu yörede kadastro çalışmasının yapılmış veya yapılmamış olması,
- Arazi üzerinde uygulanan münavebe sisteminin kolaylıkla değiştirilebilmesi veya değiştirilememesi,
- Arazi sulanabiliyorsa, sulama olanağının olup olmaması,
- Taşınmazın turistik tesislere, sanayi işletmelerine ve deniz, göl ve nehir kıyılarına yakın olup olmaması (Mülayim vd. 1986, Karahacıoğlu 1998).
Parselin bulunduğu yerleşim yerlerinin Tapu Sicil Müdürlükleri’nin kayıtlarından satışı yapılan tarım arazileri belirlenir. Resmi kayıtlara göre saptanan alım satımların gerçek satış olup olmadıkları, arazi çalışmaları sırasında tespit edilir. Bu amaçla gerçek alım-satıma konu olmuş araziler değerlendirmeye alınır. Kayıtlarda satış olarak gösterilen; mahkeme kararıyla satış, intikal-satış ve akrabalar arasında yapılan alım-satımlar, ipoteğin paraya çevrilmesi ile tarım arazilerinin tarım dışı amaçlar için kullanılmak üzere satılması gibi durumlarda oluşan satış değerleri dikkate alınmaz. Tapu Sicil Müdürlüğü’nden elde edilen alım-satıma konu olan arazilerin üretim değerleri ve masrafları anket yoluyla parsel düzeyinde belirlenir. Yıllık ortalama net gelirin belirlenmesinde, proje alanında yaygın olarak uygulanan münavebe sistemi esas alınır. Münavebe sisteminde yer alan ürünlerin üretim değerleri ve masrafları ayrı ayrı hesaplanır ve münavebe sistemindeki bütün ürünlerin net gelirleri toplanarak münavebedeki ürün sayısına bölünmesiyle yıllık ortalama net gelir bulunmaktadır. Nitekim Yargıtay Kararlarında da, tarım arazilerinin değerlerinin takdir edilmesinde, çevrede ekilmesi yaygın olan çeşitli ürünlerin yıllara göre münavebesi sonunda elde edilecek ortalamalara göre işlem yapılması ve gelir hesaplanması istenmektedir.
Parselin bulunduğu bölgede seçilen parseller düzeyinde çalışma yapılır. Bu bakımdan araştırmada alım-satım fiyatı bilinen araziler ile kamulaştırılacak tarım arazilerinin net gelirleri (rantları), brüt üretim değerinden arazi kirası hariç, üretim masraflarının çıkarılması ile belirlenir. Brüt üretim değeri ise, her bir ürünün üretim miktarı, işletme avlusu fiyatı [pazar fiyatı - (stopaj + milli savunma sanayi destekleme fonu+satış giderleri)] ile çarpılarak hesaplanır. Üretim masraflarının hesabında da, üretim girdilerinin işletme avlusu fiyatları [(pazar fiyatı + taşıma ve satın alma giderleri)] esas alınır. Değerleme çalışmasında bütün mali veriler cari üretim yılı (gerçekleşen) fiyatları ile verilir. Buna göre arazilerin yıllık ortalama net gelirleri ve bunlar kullanılarak hesaplanacak olan arazi bedelleri söz konusu dönemin fiyatları ile ifade edilmiş olmaktadır.
Parselin bulunduğu bölgede seçilen parseller düzeyinde çalışma yapılır. Bu bakımdan araştırmada alım-satım fiyatı bilinen araziler ile kamulaştırılacak tarım arazilerinin net gelirleri (rantları), brüt üretim değerinden arazi kirası hariç, üretim masraflarının çıkarılması ile belirlenir. Brüt üretim değeri ise, her bir ürünün üretim miktarı, işletme avlusu fiyatı [pazar fiyatı - (stopaj + milli savunma sanayi destekleme fonu+satış giderleri)] ile çarpılarak hesaplanır. Üretim masraflarının hesabında da, üretim girdilerinin işletme avlusu fiyatları [(pazar fiyatı + taşıma ve satın alma giderleri)] esas alınır. Değerleme çalışmasında bütün mali veriler cari üretim yılı (gerçekleşen) fiyatları ile verilir. Buna göre arazilerin yıllık ortalama net gelirleri ve bunlar kullanılarak hesaplanacak olan arazi bedelleri söz konusu dönemin fiyatları ile ifade edilmiş olmaktadır.
f) Parsellerdeki Müştemilatların Değerlemesinde İzlenen Yöntem
Değerleme yapılacak parsellerin üzerindeki müştemilatlar sahada yapılan inceleme sonucunda belirlenir. İnceleme sırasında parseller üzerinde bulunan meyve ağaçları değerlendirilir. Kapama meyve bahçesi olmayan ağaçların değerinin belirlenmesinde kullanılacak verilerin derlenmesi oldukça güçtür. Bu ağaçların ürünleri genellikle öz tüketimde kullanılmaktadır. Bu nedenle gelirleri hesaplanmamaktadır. Bu tür ağaçların birim değerlerinin belirlenmesinde daha önce yapılmış değerleme çalışmalarında belirlenen ağaç bedelleri kullanılır.