ARAZİ, ARSA DEĞERLEME
MAKİNE DEĞERLEME
İNŞAAT DEĞERLEME
MESKEN DEĞERLEME
FABRİKA DEĞERLEME
AKARYAKIT İSTASYON DERLEMESİ
AKARYAKIT İSTASYONLARI NASIL DEĞERLENDİRİLİR ?
* Değerlemesi yapılacak gayrimenkulün yerinin doğruluğu ada, parsel bazında kadastral paftalardan kontrol edilecektir.
* Değerlemesi yapılacak gayrimenkulün onaylı mimari projesi görülerek mevcut inşaat durumunun ve konumunun proje ile uyumluluğu teyit edilecektir.
* Akaryakıt İstasyonlarında; konu parselin mevcut 1/1000 ölçekli İmar Uygulama Planlarında “Akaryakıt ve veya LPG” lejandında kalıp kalmadığı kontrol edilecektir.
* Tapu kütüğü kayıtlarından üzerine şerh edilmiş “intifa hakkı” olup olmadığı hususunda araştırma yapılacak ve edinilen bilgi rapor içeriğinde belirtilecektir.
* Değer tespiti yapılırken; “Gelir Kapitalizasyonu”, “Maliyet” ve “Emsal Karşılaştırma” yöntemleri ile yapılan hesaplamalar raporda ifade edilerek, elde edilen değer tek rakam olarak (arsa+bina ayrımı yapılmadan) kapak sayfasında verilecektir. Gelir Kapitalizasyonu yönteminde bilanço ve gelir tabloları incelenerek net gelir ve gider kalemlerinin tespit edilmesine çalışılacaktır.
* Yıllık bazda yayımlanan EPDK Sektör Raporları incelenerek, dağıtıcı ve bayii kar oranları bu bilgilere dayandırılmalı ve aşağıda adreste yer alan araç geçiş sayıları irdelenerek dikkate alınmalı ve rapor içeriğinde bilgi verilmelidir.
http://www.kgm.gov.tr/SiteCollectionDocuments/KGMdocuments/Istatistikler/TrafikveUlasimBilgiler
i/09TrafikUlasimBilgileri.pdf
i/09TrafikUlasimBilgileri.pdf
* Rapor içeriğinde; yakın çevresindeki akaryakıt istasyonları ve konu gayrimenkule olan mesafeleri, istasyonun günlük satış kapasitesi, pompa sayısı, akaryakıt tankları ve kapasiteleri, var ise LPG pompa sayısı, günlük kapasitesi ve tankları hakkında detaylı bilgi verilecektir. İnşai yatırımın içinde kurumsal kimliğe ait olan imalatlar bilgi olarak verilecek ancak değerlendirilmeyecektir.
* Akaryakıt bayii’nden temin edilmesi ve raporda bilgisine yer verilmesi gereken belgeler;
- EPDK lisansı
- İşyeri Açma ve Gayrisıhhi Müessese Çalışma ruhsatı
- Bayilik Lisansı
EPDK’ dan (aşağıda verilene linkler üzerinden) bayilik ruhsatı kontrol edilerek gerek petrol, gerekse LPG ile ilgili bilgiler rapora ilave edilmelidir.
- LPG Bayilik Lisansı (Ayrıca alınması gereken bir lisanstır.)
- İstasyonun son 3 yıla ait muhasebe (akaryakıt-market ve diğer gelirler) kayıtları.
Ayrıca aşağıdaki hususların da değerleme sürecinde tetkik edilmesi gerekmektedir;
- Eski müktesep hakla ruhsatı bulunan istasyonlarda 18. madde uygulamasının yapılıp yapılmadığına parselin imar parseli mi? Yoksa kadastro parseli mi? olduğuna muhakkak bakılmalıdır.
- Dağıtım şirketi ile bayilik sözleşmesinin imzalanması,
- Asgari Mesafe Tespit Tutanağı tanzimi,
- Karayolu Trafik Kanunu gereklerinin ifası (Ön izin ve Yol geçiş izni,)
* Akaryakıt ve LPG pompaları, tankları, yıkama-yağlama lifleri ve her ebattaki kanopiler ile kurumsal kimliğe ait donanımlar rapor içeriğinde belirtilmekle birlikte değerlemede dikkate alınmayacaktır.
* Akaryakıt istasyonlarında TSE standartları gereği başta okullar ve dini tesisler gelmek üzere diğer tüm yapılara olan tank çekme mesafelerine uyulup uyulmadığı; LPG tesisi, tank oturumu, idari bina ve harici pompaların mülkiyet sınırları içerisinde ve herhangi bir tecavüzü olup olmadığına bakılmalı ve raporda belirtilmelidir.