ARAZİ, ARSA DEĞERLEME
MAKİNE DEĞERLEME
İNŞAAT DEĞERLEME
MESKEN DEĞERLEME
FABRİKA DEĞERLEME
KAT İRTİFAKI VE/VEYA KAT MÜLKİYETİ İNCELEMESİ
KAT İRTİFAKI VE/VEYA KAT MÜLKİYETİ KURULMUŞ YAPILAR (MESKEN, OFİS, DÜKKAN, İŞYERİ, MAĞAZA, VB. VASIFLI BİNALAR NASIL İNCELENİR ?
* Kat irtifaklı ya da kat mülkiyetli olup, tapudaki tasdikli projesi ve bağımsız bölüm numarası mahallindeki yapı ile uyumlu ise belediye incelemesi yapılmadan yasal durum değeri verilecektir.
* Kat irtifaklı ya da kat mülkiyetli olup, tapudaki tasdikli projesi ve bağımsız bölüm numarası mahallindeki yapı ile uyumlu değil ise belediye araştırması da yapılacaktır. Kat irtifakı/kat mülkiyetine esas proje ile fiili durum arasında fark var ise yapı tatil tutanağı, yıkım kararı, para cezasına dair encümen kararı alınıp alınmadığı sorgulanmalıdır. Yukarıdaki yaptırımlar uygulanmış ise bunun içeriği araştırılmalı, yapı ruhsatına ve tasdikli mimari projesine aykırılığın giderilip giderilmeyeceği hakkında raporda görüşe yer verilmelidir.
* Yapı ruhsatına ve tasdikli mimari projesine aykırılık giderilebilir ise, mevcut durum değeri belirtilmelidir.
* Yapı ruhsatına ve tasdikli mimari projesine aykırılık giderilmeyecek durumda ise, onaylı projesine göre yasal durum değeri belirtilmelidir.
* Yapı tatil tutanağı, yıkım kararı ya da imar para cezası uygulanmamış ise, imara aykırılığın giderilip giderilmeyeceği hakkında raporda görüşe yer verilmelidir. Bu durumda da 5.4.2. Madde hükümleri geçerlidir.
* Kat irtifakı/kat mülkiyetine esas projesindeki bağımsız bölüm numarası ile mahallindeki bağımsız bölüm numarası farklı ise, belediyedeki tasdikli proje ve adres bilgi sistemi incelenerek raporda durum belirtilmeli, yanlışlığın varlığı halinde trampanın gerekip gerekmediği yazılmalı ve trampa yapılması halinde yerinde gösterilen bağımsız bölümün değeri bilgi amaçlı olarak raporda belirtilmelidir.
* Taşınmaza ait proje gerek tapu sicil müdürlüğünde ve gerek belediyede/il özel idaresinde yoksa (yani bağımsız bölüm numarası tespit edilemiyorsa) kat irtifakı ya da kat mülkiyeti tesis edilmiş ve kat mülkiyeti kütüğündeki numara ile fiili durum tutuyor ise, taşınmaza mevcut durum değeri verilecektir.
* Değerlemesi yapılan bağımsız bölüme, ana gayrimenkule ait ortak alandan veya başka bağımsız bölümden katılan alanlar değerlemede (yasal ve mevcut durum değerlerinde) dikkate alınmayacaktır.
* Değerlemesi yapılan taşınmaz birden fazla bağımsız bölümden müteşekkil ve anılan bağımsız bölümler birlikte kullanım özelliği gösteriyor ise; değerleme bu kısımların birlikte teminat altına alınması esasına göre yapılacak ve bu husus rapor kapağında belirtilecektir. Ayrıca bu gayrimenkuller için raporun değer kısmında tek bir değer verilecektir.
* Çatı dubleksli meskenlerde, taşınmazın niteliği tapu kütüğünde ve/veya tapu senedinde mesken, daire,...vb. yazıyorsa, çatı katı tasdikli mimari projesinde yok ise,
Çatı katının bağımsız bölüm ile birleştirtilmesine dair Kat malikleri kurulunun kararı var ise mevcut durum değeri, yok ise yasal durum değeri (onaylı projesine göre) raporda belirtilecektir.
* Taşınmaz tasdikli mimari projesine ve tapu bilgilerine göre çatı dubleksi ise ve çatı katında projesine aykırı büyütmeler yapılmış ise bu büyütmeler belirtilmeli ve taşınmazın yasal hale getirilip getirilemeyeceğine ilişkin görüş bildirilmelidir. Çatı katındaki büyütme nedeniyle alınmış bir yapı tatil tutanağı, yıkım kararı,...vb. varsa; bunun içeriği araştırılmalı, imara aykırılığın giderilip giderilmeyeceği hakkında raporda görüşe yer verilmeli, raporun sonuç bölümünde ise hem yasal hem de mevcut hali ile taşınmaza değer tespit edilmelidir.
* Birden fazla kattan oluşan bağımsız bölüm ile ilgili değerleme raporunun (bodrum kat+zemin kat+asma kat’ lı dükkan gibi) içeriğinde (“Değerlendirme ve Sonuç” kısmında) katların alanları, katlar için takdir edilen değerler ve/veya birim m2 değerleri ayrıca belirtilecektir.
* Konu gayrimenkulün bulunduğu binada yasal olmayan (ruhsat dışı) kat/katlar var ve bununla ilgili binanın genelini ilgilendiren bir yapı tatil zaptı (imara aykırılık nedeniyle düzenlenen tutanak) söz konusu değil ise; ruhsat dışı bir kat var ise bu kat dikkate alınmadan değerleme konusu gayrimenkule arsa+bina değeri verilecektir. Eğer ruhsat dışı birden fazla kat var ise ve bu katlardan dolayı binanın statik açıdan risk almadığı tespit edilirse değerleme konusu gayrimenkule arsa+bina değeri verilecektir. Yukarıda belirtilen durumlar dışında ise taşınmaza arsa değeri verilecektir.
* Kat irtifaklı veya kat mülkiyetli bağımsız bölümlerin alanı; ortak mahallerden (merdiven kovası, sığınak, garaj, kapıcı dairesi, toplantı salonu vb.) payına düşen alanlar ve eklentisi olarak görülen (kömürlük, depo vb.) alanlar hariç, “bağımsız bölümün iç ve dış duvarlarla birlikte balkonları da içeren alanları” brüt alan olarak kabul edilecek ve değerlemede bu alan esas alınacaktır.
* Taşınmazların çatı katlarındaki tüm teraslar rapor içeriğinde belirtilecek, ancak; “brüt alana ilave edilmeyecektir.”
* Meskenlere ilişkin düzenlenen değerleme raporlarında, konutun yapım yılı olarak iskân rapor tarihi, bu belgenin bulunmaması halinde inşaat ruhsatında belirtilen planlanan inşaat bitirme tarihi, buna da ulaşılamıyorsa proje onay tarihi belirtilecektir. Hiçbir belgeye ulaşılamıyor ise tahmini yapım yılı belirtilecektir.