ARAZİ, ARSA DEĞERLEME
MAKİNE DEĞERLEME
İNŞAAT DEĞERLEME
MESKEN DEĞERLEME
FABRİKA DEĞERLEME
MAKİNE DEĞERLEME
MAKİNE DEĞERLEME RAPORUNUN DÜZENLENMESİNE İLİŞKİN ESASLAR NELERDİR ?
1. Değerleme uzmanı, düzenledikleri makine değerleme raporlarının içeriğini ya da değerleme değerini firmamız dışında, değerlemeyi talep etsin veya etmesin hiçbir şube ya da birim ile paylaşamazlar.
2. Değerleme uzmanı, değerleme çalışması sırasında elde ettikleri bilgi ve belgeleri rapora ek yapacak, ayrıca şifahen öğrenilen bilgilerin kaynağını ve öğrenilen tarihi raporlarında belirteceklerdir.
2. Değerleme uzmanı, değerleme çalışması sırasında elde ettikleri bilgi ve belgeleri rapora ek yapacak, ayrıca şifahen öğrenilen bilgilerin kaynağını ve öğrenilen tarihi raporlarında belirteceklerdir.
3. Değerleme konusu makine ve teçhizatın yer aldığı fabrika yada tesisin açık adresine göre tapu bilgileri ve ticari ünvanının doğruluğu kontrol edilecektir.
5. Değerleme raporunun kapak sayfasında; müşteri adı, ünvanı, raporun sunulacağı Şube ismi, rapor tarihi ve değerleme tarihi ile gayrimenkulün adres kısmı eksiksiz yazılacaktır.
6. Raporun giriş bölümünde; rapor türü, raporu hazırlayanlar, değerleme tarihi, değer kavramları belirtilecektir.
7. Fabrika/Tesis Tanıtımı: Makinelerin Bulunduğu Fabrikanın Yeri /Konumu, Fabrikanın faaliyet gösterdiği sektör, değerlemeye konu olan makine parkı, üretim aşamaları /prosesleri ve tesisin sektördeki yeri hakkında özet bilgi verilmelidir.
8. Makine Mülkiyet Bilgileri;
* Değerlemeye tabi olacak tüm makine ve teçhizatın mülkiyet bilgisinin tam olarak belirlenmesi esastır. Mülkiyet tanımlarında hiçbir şekilde varsayım ve yaklaşımlar kullanılmayarak sadece söz konusu belgelerin varlığının tespiti, temini ve kontrol edilmesi ve raporda belirtilmesi önem teşkil etmektedir.
* Değerlemeye konu olan makinelerin faturalarının, muhasebe/demirbaş kayıtlarının fabrika tesis yetkilinden talep edilmesi ve kontrol edilerek raporda bilgi verilmesi ve ilgili dokümanların rapora ek yapılması gerekmektedir.
* Makine ve teçhizatın teferruat listesine kayıtlı olup olmadığı ve Tapu / takyidat bilgileri raporda belirtilmelidir.
* Değerleme konusu makinelerin mülkiyet bilgisi tanımları yapılırken rehin, haciz, satış, hibe gibi hukuki muameleye ve yasal blokelere tabi olup olmadıkları tespit edilerek kesin ifadelerle raporda belirtilmesi gerekmektedir.
* Makine faturaları mevcut değilse, kayıtlı olması şartı aranmakta olup kaydı olmayan faturasız makine ve ekipmanlar değerleme kapsamına alınmayacaktır.
* Makine faturaları mevcut değilse, kayıtlı olması şartı aranmakta olup kaydı olmayan faturasız makine ve ekipmanlar değerleme kapsamına alınmayacaktır.
9. Değerleme işlemini Olumlu/ Olumsuz yönden etkileyen faktörler raporda mutlak suret ile belirtilecektir.
10.Makinelerin Fiziksel, Teknik ve Fonksiyonel Genel Özellikleri;
* Makine ve teçhizatın bakımlarının yapılıp yapılmadığının kontrol edilmesi ve periyodik bakım çizelgelerinin kontrol edilerek makinelerin genel durumu ve fabrika yönetiminin işletmeye bakış açısı hakkında genel bilgi verilmelidir.
* Fabrikanın sahip olduğu sertifika ve TSE belgeleri, imalat yeterlilik, çalışma ruhsatı, ISO 9000 ve benzeri kalite kontrol belgeleri sorgulanarak rapora eklenmelidir.
* Fabrikadaki makinelerin kurulumunda teşvik ve leasing kapsamında yatırım yapılıp yapılmadığı tespit edilmeli ve teşvik/leasing belgeleri incelenerek mevcut durumları hakkında raporda bilgi verilmelidir.
* Değerlemeye konu olan makine ve teçhizatın farklı sektörde kullanılıp kullanılamayacağı, talep görüp görmeyecekleri konusunda raporda bilgi verilmelidir,
* Fabrikadaki makinelerin kurulumunda teşvik ve leasing kapsamında yatırım yapılıp yapılmadığı tespit edilmeli ve teşvik/leasing belgeleri incelenerek mevcut durumları hakkında raporda bilgi verilmelidir.
* Değerlemeye konu olan makine ve teçhizatın farklı sektörde kullanılıp kullanılamayacağı, talep görüp görmeyecekleri konusunda raporda bilgi verilmelidir,
* Makinelerin özellikle çalışırken gözlemlenerek değerleme işleminin yapılmış olduğunun raporda belirtilmesi gerekmektedir.
* Makinelerin fiziksel ve fonksiyonel genel özellikleri, piyasada muadillerinin olup olmadığı ve rapor ekinde sunulacak Makine Değerleme Çizelgesinin aşağıda yer alan bilgiler kapsamında hazırlanması gerekmektedir.
- Marka
- Model
- Makine Etiket Seri No
- Fatura No/Muhasebe Kodu
- Birinci El Değeri
- Ekonomik Ömrü
- Yaşı
- Kalan Ekonomik Ömrü
- Amortisman Oranı
- Teknolojik Yıpranma Oranı
- Toplam amortisman
- Değeri
- Model
- Makine Etiket Seri No
- Fatura No/Muhasebe Kodu
- Birinci El Değeri
- Ekonomik Ömrü
- Yaşı
- Kalan Ekonomik Ömrü
- Amortisman Oranı
- Teknolojik Yıpranma Oranı
- Toplam amortisman
- Değeri
11. Satış kabiliyeti skalası ile makine tanıtım listesi doldurularak rapora eklenmelidir
12.Yenileme raporlarında ilk rapora göre çıkan ve eklenen makineler özellikle belirtilmelidir. Yeniden değerlendirilmesi (yıllık rutin güncelleme, seviye artışı veya başka bir idari sebepten) gündeme gelen makineler için düzenlenen raporların ilgili kısmında (DEĞERLEMENİN KONUSU VE KAPSAMI) yenileme olduğu ve önceki raporun bilgileri (rapor tarih ve numarası, değeri) belirtilecektir.
13.Yenileme raporlarında bir önceki raporun tarihi ne olursa olsun yenileme raporu düzenleme aşamasında makineler mutlaka yeniden görülerek güncel durumu (seviye veya mevcut kullanım) tespit edilecek, fotoğraflanacak ve ilgili kurum araştırmaları yapılarak yasallığı hakkında güncel teyit yapılacaktır. Yenileme maksatlı raporlar düzenlenirken düzenlenmiş eski rapor değerleme uzmanı tarafından mutlaka incelenecektir. Eski raporla, düzenlenen yeni rapor arasında değere doğrudan etki eden olumlu veya olumsuz değişiklikler belirtilecektir.
14.Raporun Sonuç Bölümünde, değerleme konusu makine ve teçhizata ilişkin genel bilgi verilmesi ve satış kabiliyeti skalasının açıklanması gereklidir.
* Ayrıca söz konusu makine grupları için olumsuz sonuçlar elde edildiği takdirde “Teminat olarak alınmasının uygun olmayacağı / riskli olacağı kanaatindeyiz”...vb. ifadeler yazılmalıdır. Eksperin görüşleri belirtilerek tespit edilen değerler aşağıdaki şekilde özetlenecektir.
15. Makine değerlemesi dışında tutulacak kıymetler :
15. Makine değerlemesi dışında tutulacak kıymetler :
* Alt yapı kapsamındaki elektrik ve mekanik teçhizatlar ve tesisatları (elektrik kabloları, elektrik panoları, su arıtma/ yumuşatma sistemleri, sıhhi tesisat, kalorifer, havalandırma, klima santralleri, VRV, VRX sistemler, ısı pompaları, Güneş enerjisi sistem / panelleri, soğutma (chiller ) kuleleri, yerden ısıtma, otomatik kontrol tesisatları, havalandırma aparey, doğalgaz tesisatları, yakıt tankları, LPG tankları, su depoları, kalorifer kazanı / kombi, )
* Taşıma araçları, otomobil, vinç, özellikle gıda sektöründe yer alan taşeronlara verilen taşıma aparey /soğutucu,
* Mülkiyet bilgisi tam tespit edilememiş makineler.(Muhasebe kayıtlarına ulaşılamayan, faturaları ibraz edilmeyen tüm makine ve teçhizat )
* Hassasiyet aranan, verimli çalışıp çalışmadığı çok özel testlerle belirlenecek Laboratuar Cihazları,
* Kantar, konveyör/ bant, soğutma kulesi, mevcut sistemin konfor şartlarını sağlayan ısıtma-soğutma üniteleri, havuz, vb. (İnşaat ruhsatlı olan Silo vb. ekipman gayrimenkul değerleme kapsamında değerlendirilecektir.)
* TEDAŞ tarafından kurulumu yapılan trafolara değer takdir edilemez, özel kuruluş tarafından yapılanlar değerleme kapsamına alınacaktır.
* Ofis donamım ( Bilgisayar, fax.. ) ve mobilyaları değerleme kapsamı dışında tutulacaktır.
* Leasing kapsamında olan makineler için ayrıca makine değerleme listesi hazırlanarak bilgi amaçlı olarak değer verilecektir.
* Makine değerleme raporlarının ekinde olması gereken listeler ve belgeler aynı standart ve formatta olacaktır.
(Makine Satış Kabiliyeti Skalası, Makine Değerleme Çizelgesi)