ARAZİ, ARSA DEĞERLEME
MAKİNE DEĞERLEME
İNŞAAT DEĞERLEME
MESKEN DEĞERLEME
FABRİKA DEĞERLEME
TAKYİDAT ŞERHİ NELER YAPILMALI
TAŞINMAZ ÜZERİNDE Kİ BULUNAN TAKYİDAT ŞERHİ DURUMLARI HALİNDE NELER YAPILIR ?
a) Kamulaştırma Şerhi:
Kamulaştırma nedenini incelemek için öncelikle hangi kanun maddesine göre bu kararın alındığını öğrenmek önemlidir.
Ekspertiz Raporunda "parselin tamamı KAMULAŞTIRMAYA konu ise " YASAL DEĞER verilmemelidir.
KISMİ KAMULAŞTIRMA varsa ekspertiz değerine etkisi analiz edilmeli, KALAN PARSEL alanı kendi başına yapılaşmaya uygun ise bu durumda " kalan parsel alanına değer verildiği özellikle belirtilerek YASAL DEĞER verilmeli " ve ekspertiz raporunda şerhin değere etki edip etmediği yazılmalıdır. Kısmi kamulaştırmanın detayına ulaşılamıyorsa yine YASAL DEĞERİ VERİLMEMELİ, ekspertiz raporunda KISMİ KAMULAŞTIRMA ile ilgili mülk sahibinin resmi ve konuya açıklık getiren belgeleri ibraz edilmeli notu düşülmelidir. Her halukarda; imar durumu verilerinin incelenmesi çok önem arz etmektedir. Kamulaştırma haritasına ulaşılmaya çalışılmalıdır. Ulaşılamaz ise durum raporda belirtilmelidir. Bilindiği üzere 2942 sayılı yasanın 7.maddesine göre geçici şerh düşülmekte, kamulaştırma kesinleşirse 2942 sayılı yasanın 31-B maddesine göre tapu kütüğüne işlenmektedir.
Ekspertiz Raporunda "parselin tamamı KAMULAŞTIRMAYA konu ise " YASAL DEĞER verilmemelidir.
KISMİ KAMULAŞTIRMA varsa ekspertiz değerine etkisi analiz edilmeli, KALAN PARSEL alanı kendi başına yapılaşmaya uygun ise bu durumda " kalan parsel alanına değer verildiği özellikle belirtilerek YASAL DEĞER verilmeli " ve ekspertiz raporunda şerhin değere etki edip etmediği yazılmalıdır. Kısmi kamulaştırmanın detayına ulaşılamıyorsa yine YASAL DEĞERİ VERİLMEMELİ, ekspertiz raporunda KISMİ KAMULAŞTIRMA ile ilgili mülk sahibinin resmi ve konuya açıklık getiren belgeleri ibraz edilmeli notu düşülmelidir. Her halukarda; imar durumu verilerinin incelenmesi çok önem arz etmektedir. Kamulaştırma haritasına ulaşılmaya çalışılmalıdır. Ulaşılamaz ise durum raporda belirtilmelidir. Bilindiği üzere 2942 sayılı yasanın 7.maddesine göre geçici şerh düşülmekte, kamulaştırma kesinleşirse 2942 sayılı yasanın 31-B maddesine göre tapu kütüğüne işlenmektedir.
b) Başka Parsel Veya Yola Tecavüz Şerhi
Taşkın / tecavüzlü kısmın büyüklüğüne göre ekspertiz değerine etkisi olup olmayacağına karar verilebilir. İskanlı / yapı kullanma izni almış bir taşınmaz ise konuya daha ılımlı bakılabilir. Yapılı taşınmaz yan parsele teamüllerin üzerinde taşkın inşa edilmişse bu durumda sadece arsa değeri verilmelidir. Yapının yola / yan parsele / tecavüzü / taşkınlığı varsa, taşkın miktarı dikkate alınıp ekspertiz değerine etkisi veya yapıya olacak olumsuz etkisi raporda belirtilmelidir.
c) Belediyenin Yıkım Kararı
Belediyenin yıkım kararı aldığı durumlarda eğer yıkım kararı değerlenen gayrimenkulü etkiliyor ise yasal değer olarak sadece arsa payı değeri verilmelidir. Eğer yıkım kararının uygulanması (mesela ana yapının arka bahçesine sonradan yapılmış yapılmış tek katlı eklenti gibi) ekspertize konu gayrimenkule olumsuz etki yapmaz ise bu durumda yapı da değerlendirmede dikkate alınır.
d) 3402 Sayılı Kanının 22.Maddesi Şerhi
Teknik sebeplerle yetersiz kalan, uygulama niteliğini kaybeden veya eksikliği görülen tapulama veya kadastro paftalarının yenilenmesi ile buna uygun olarak tapu sicilinde düzeltmeler yapılması ile ilgili bir işlemdir. Kat irtifakı / mülkiyetine konu yerlerde olumsuz bir etkisi olmayacağı kanaatindeyiz. Burada boş arsa değerlemesi yapılırsa mutlaka plan kopyalarından hesaplama yapılmalı, tapu alanı ile pafta üzerinden yapılacak hesaplamaya göre karşılaştırma yapılmalı, çok fark yoksa düşük hesaplanan alan dikkate alınarak değerleme yapılmalıdır.
Ekspertiz değerine olumsuz bir etkisinin olup olmayacağı raporda belirtilmelidir.
Ekspertiz değerine olumsuz bir etkisinin olup olmayacağı raporda belirtilmelidir.
e) İmar Kanununun 18.Madde Şerhi
Yapılı ve yapısız taşınmazlara göre yorum yapılabilmektedir. Kat irtifakı / mülkiyetine haiz yerlerde, kat mülkiyeti / irtifakı korunur.
Yapılı taşınmazlarda riski; Belediye hissesi nedeniyle parseldeki tüm malikler, arsa payları oranında bir nev’i borçlanmaktadır veya üçüncü kişiler de sadece arsasında hissedar olabilmektedir. İlgili kurum hak sahiplerinin muvafakatini aramaz Ekspertiz raporunda yapılı veya yapısız taşınmazlar için görüş veya riskler yazılmalıdır. Bu aşamada imar planlarında minimum ifraz şartı mutlaka öğrenilmelidir. Parsel imar uygulaması sonucu "kalan alan minimum ifraz şartının altında ise " uygulama sonucunda hisseli hale geleceğinden mutlaka "SATIŞI GÜÇ" işaretlenmeli ve YASAL DEĞER verilmemelidir. Bu şerhe rağmen imar durumunda sorun yoksa YASAL DEĞER verilmeli ancak her halükarda burada risklerden de bahsedilebilir. Kesin olarak olumsuz bir durum olur veya olmaz denilemez. Yalnız her durumda risklerden raporda bahsedilmelidir.
Ekspertiz raporlarında yukarıdaki şerhle ilgili görüş yazılması uygun olacaktır.
Yapılı taşınmazlarda riski; Belediye hissesi nedeniyle parseldeki tüm malikler, arsa payları oranında bir nev’i borçlanmaktadır veya üçüncü kişiler de sadece arsasında hissedar olabilmektedir. İlgili kurum hak sahiplerinin muvafakatini aramaz Ekspertiz raporunda yapılı veya yapısız taşınmazlar için görüş veya riskler yazılmalıdır. Bu aşamada imar planlarında minimum ifraz şartı mutlaka öğrenilmelidir. Parsel imar uygulaması sonucu "kalan alan minimum ifraz şartının altında ise " uygulama sonucunda hisseli hale geleceğinden mutlaka "SATIŞI GÜÇ" işaretlenmeli ve YASAL DEĞER verilmemelidir. Bu şerhe rağmen imar durumunda sorun yoksa YASAL DEĞER verilmeli ancak her halükarda burada risklerden de bahsedilebilir. Kesin olarak olumsuz bir durum olur veya olmaz denilemez. Yalnız her durumda risklerden raporda bahsedilmelidir.
Ekspertiz raporlarında yukarıdaki şerhle ilgili görüş yazılması uygun olacaktır.
f) Kat İrtifakına, Kat Mülkiyetine Haiz Konut, Mesken, Daire Lerde " Zeminde Belediye Hissesi Olması Şerhi
İmar uygulamaları ile Belediyeler yapılı taşınmazlara hissedar olabilmektedir. Bu tür durumlarda Belediyenin yapı üzerinde bir hakkı bulunmamaktadır. Belediye hissesi nedeniyle parseldeki tüm malikler, arsa payları oranında bir nev’i borçlanmaktadır. " Bu nedenle raporda mutlaka Belediye Hissesi malik tarafından satın alınmalıdır " vb. bir açıklama rapora yazılmalıdır.
g) Eski Eser Şerhi
Halihazırdaki yapı da eski eser ise ve kullanılmakta ise kanaatimizce problem teşkil edecek bir durum bulunmamaktadır. Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu tarafından kayıt altına ölçüleri ve fotoğrafı ile birlikte alınan taşınmaz aynı ölçülerde inşa edilebilmektedir. Burada yapılaşma şartları her halukarda Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu tarafından araştırılmalı, işlem bazında raporlarda görüş verilebilir.
Ekspertiz raporlarında yukarıdaki şerhle ilgili görüş yazılması uygun olacaktır.
Ekspertiz raporlarında yukarıdaki şerhle ilgili görüş yazılması uygun olacaktır.
h) Arazi Toplulaştırma Şerhi
Aynı bölgede Tarım arazilerinin verimliliğini artırmak için , aynı kişilere ait dağınık olarak bulunan tarım arazilerinin bir araya getirilmesi için yapılan bir uygulamadır. Burada Toplulaştırma planlarının olup olmadığına bakılmalıdır. Yeni oluşan araziler hisseli değilse , ekspertiz değerine çok ciddi bir etkisi olmaz kanaatindeyiz. Şerh olmakla birlikte, toplulaştırma planları henüz yapılmamış ise hisseli duruma düşmememesi hali için yasal değer verilebilir. Çünkü işin gayesi aynı kişilere ait dağınık halde olan arazilerin bir araya getirilmesi masrafları azaltır, verimi artırır kanaatindeyiz. Bu tür bir şerhin ekspertiz raporundaki değere olumsuz bir etkisinin olup olmadığı ( varsa çekince de yazılarak ) ekspertiz raporunda belirtilmelidir.
I) Yola Terk Şerhi
Parselden yola terk edilecek alan olup olmaması imar paftasında yapılacak incelemelerden anlaşılabilmektedir.
Tapu kütüğünde yola terk şerhi nadiren karşılaşılan bir durumdur. İncelenmesi / analiz edilmesi gereken hususlar;
Burada yapılı olan taşınmaz, boş arsa ayrımı yapmak gerekir.
Yapılı taşınmaz ise, yapı yola terkten etkilenmekte midir? Site ise site ortak alanlarını olumsuz etkilemekte midir?
Belediyenin kamulaştırma programında var mıdır?
Yapının cepheli olduğu yolun durumu nasıldır?
Halihazırda bitişik nizam bir yapılaşma varsa, yola terk sonrası parselde kendi başına yapılaşma hakkı bulunuyorsa, kamulaştırma programında değilse ( şehir merkezinde konut yapıları için ) değer verilmelidir.
Burada caddenin / sokak konumuna bakılmalıdır. Belediye imar yetkililerine de mutlaka konu hakkında danışılmalıdır. Yapılı taşınmaz " şehir dışında" , yapılaşmanın nadir olduğu bir yerde ve yoldan etkilenmekte ise " yapılara " değer verilmemelidir. İster yapılı ister yapısız taşınmaz olsun; her halükarda kalan alanda parselin kendi başına yapılaşma hakkı olup olmayacağı irdelenmeli ve ekspertiz değerine etkisi, olumsuz yönleri raporda belirtilmelidir. Yola terk işleminin ekspertiz değerine etkisi olup olmayacağı raporlarda belirtilmelidir.
Tereddüt edilen durumlarda işlem bazında "rapor öncelikle mail ortamında " tarafımıza gönderilirse karşılıklı mutabık kalınarak raporun son durumu belirlenebilir.
Tapu kütüğünde yola terk şerhi nadiren karşılaşılan bir durumdur. İncelenmesi / analiz edilmesi gereken hususlar;
Burada yapılı olan taşınmaz, boş arsa ayrımı yapmak gerekir.
Yapılı taşınmaz ise, yapı yola terkten etkilenmekte midir? Site ise site ortak alanlarını olumsuz etkilemekte midir?
Belediyenin kamulaştırma programında var mıdır?
Yapının cepheli olduğu yolun durumu nasıldır?
Halihazırda bitişik nizam bir yapılaşma varsa, yola terk sonrası parselde kendi başına yapılaşma hakkı bulunuyorsa, kamulaştırma programında değilse ( şehir merkezinde konut yapıları için ) değer verilmelidir.
Burada caddenin / sokak konumuna bakılmalıdır. Belediye imar yetkililerine de mutlaka konu hakkında danışılmalıdır. Yapılı taşınmaz " şehir dışında" , yapılaşmanın nadir olduğu bir yerde ve yoldan etkilenmekte ise " yapılara " değer verilmemelidir. İster yapılı ister yapısız taşınmaz olsun; her halükarda kalan alanda parselin kendi başına yapılaşma hakkı olup olmayacağı irdelenmeli ve ekspertiz değerine etkisi, olumsuz yönleri raporda belirtilmelidir. Yola terk işleminin ekspertiz değerine etkisi olup olmayacağı raporlarda belirtilmelidir.
Tereddüt edilen durumlarda işlem bazında "rapor öncelikle mail ortamında " tarafımıza gönderilirse karşılıklı mutabık kalınarak raporun son durumu belirlenebilir.
i) Tedaş Bedaş Lehine Enh İle İlgili Şerh Veya İmar Planında Parsel Üzerinden Enh Geçmesi Durumu
Boş arsalar üzerinden geçen yüksek gerilim hattı / hatları ile pilon yeri vb. olumsuzluk varsa bu durum yapılaşma şartlarını da belirlediğinden boş arsalarda ekspertiz değerlerine olumsuz etkisi olabilmektedir. Bu nedenle imar planlarında veya mahallinde parsel üzerinden ENH geçmesi durumlarında bu konu irdelenmelidir. Bu durumun, boş arsalarda değere olumsuz etkisi varsa değerlemede dikkate alındığını, ekspertiz raporlarında mutlaka belirtilmelidir. Bazı durumlarda ise; ifraz öncesi ana parselde olan bu tür şerhlerin, olduğu gibi ifraz sonucu oluşan parsellere aktarıldığı, halihazırda parsel üzerinden ENH geçmese de görülebilmektedir. Bu tür durumların ekspertiz raporlarında belirtilmesi gerekir.